다방은 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 기반으로 2025년과 2026년 2월 서울시 아파트 84~85㎡ 전용면적 기준 국평 평균 평당가를 비교 분석했다. 1평을 3.3㎡로 환산해 매매가격을 평당으로 계산했다.
분석 결과, 강남 3구 아파트 국평 평균 평당가는 2025년 2월 9635만 원에서 2026년 2월 8432만 원으로 12.5% 하락했다. 강남 3구 외 지역은 같은 기간 4632만 원에서 4143만 원으로 10.6% 낮아졌다.
평당가 하락에는 실거래 금액대별 거래 비중 변화가 주요 요인으로 작용한 것으로 분석됐다. 강남 3구에서는 20억 원 초과~30억 원 이하 구간 거래 비중이 43.1%에서 23.3%로 19.7%p 감소하며 고가 아파트 거래가 줄었다.
반면 10억~20억 원 구간 거래 비중은 33.2%에서 53.3%로 증가했다. 강남 3구 외 지역에서는 10억~20억 원 거래 비중이 56.0%에서 41.6%로 줄었고, 10억 원 이하 거래 비중은 39.5%에서 55.2%로 확대됐다.
자치구별로는 종로구가 7060만 원에서 4717만 원으로 33.2% 하락하며 가장 큰 폭의 감소를 기록했다. 이어 마포구 19.2%, 서초구 16.5%, 양천구 13.1%, 강남구 5.0%, 서대문구 2.4% 순으로 평당가가 하락했다.
2026년 2월 기준 서울 아파트 국평 평당가가 가장 높은 자치구는 서초구(9930만 원)였으며, 강남구(9596만 원)와 송파구(7925만 원)가 뒤를 이었다. 다방 관계자는 “최근 1년간 강남 3구의 20억 원 이상 아파트 거래가 줄고, 그 외 지역에서는 10억 원 이하 거래 비중이 확대됐다”며 “거래 금액대 변화와 수급 상황 등 복합 요인이 국평 평당가 하락에 영향을 준 것으로 판단된다”고 말했다.
서울 아파트 시장에서는 고가 아파트 거래 감소와 중저가 거래 확대가 겹치면서 지역별 가격 격차와 평균 평당가 변화가 지속 관찰되고 있다.