권도현 | 기자 작성일 2026년 10월 12일
쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 ‘알던동네 다른동네 시즌4 #3 메디컬&강남편’ 발간
쿠시먼앤드웨이크필드 코리아가 피부과·성형외과·치과 등 메디컬 업종이 강남 상권 매출의 62%를 차지하며 건물 전체의 매출과 자산가치까지 바꾸고 있다는 분석 보고서를 내놨다. 보고서 제목은 ‘알던동네 다른동네 시즌4 #3 메디컬&강남편’이다.
이번 보고서는 소셜 빅데이터와 카드 빅데이터, 부동산 데이터를 결합해 메디컬 수요가 상권 소비와 건물 자산가치에 어떤 영향을 주는지 분석했다. 상권을 업종 구성이나 임대료 수준만으로 보지 않고 소비 데이터와 자산 성과를 함께 묶어 해석한 점이 특징이다.
매장 27%가 매출 62%를 만든다
강남 상권의 메디컬 업종 매출은 2025년 전년 대비 80% 늘었다. 2025년 12월 기준 메디컬 매장은 강남 상권 전체의 27%에 불과하지만 매출 비중은 62%에 달했다. 매장 수 대비 매출 기여도가 두 배를 훌쩍 넘는 구조다.
규모를 비교하면 격차가 더 분명해진다. 같은 시점 강남 메디컬 매출은 명동·홍대·성수·도산공원·한남동 등 5개 주요 상권을 모두 합친 것보다 약 1.5배 크다. 강남 상권 매출 상위 20개 브랜드 가운데 95%가 메디컬 업종으로 홍대(52%)와 명동(30%)을 크게 웃돌았다.
소셜 빅데이터 분석에서는 강남 상권의 온라인 언급량이 약 2분기의 시차를 두고 실제 소비와 공간 수요로 이어지는 흐름이 나타났다. 온라인에서 관심이 쌓이면 두 분기쯤 뒤에 매출과 임차 수요로 현실화된다는 뜻이다. 실제로 강남 상권 공실률은 2023년 4분기 약 23%에서 2026년 2분기 약 13%로 10%포인트가량 내려갔다. 코로나19 이후 장기 침체를 겪던 강남 가두상권이 메디컬 수요를 흡수하며 회복 국면으로 들어선 모습이다.
메디컬 입점 후 건물 전체 매출 최대 65% 증가
보고서는 메디컬 테넌트가 임대 공간 활성화와 건물 전체 매출 증가, 자산가치 상승 가능성을 동시에 만든다고 분석했다. 임차인 한 곳이 들어오는 수준의 변화가 아니라 건물 단위의 성과 지표가 함께 움직인다는 설명이다.
구체적인 사례도 제시됐다. 강남대로 Y빌딩은 메디컬 테넌트 입점 이후 건물 전체 매출이 65% 증가했다. S빌딩은 32% 늘었다. 클리닉 방문객이 건물 내 다른 F&B·리테일 매장 소비로 이어지면서 공간 전체의 집객력이 올라가는 구조로 풀이된다.
메디컬 테넌트의 세 가지 효과
- 임대 공간 활성화: 장기 임차와 높은 인테리어 투자로 공실 리스크 축소
- 건물 전체 매출 증가: 방문객의 체류·연계 소비 유발
- 자산가치 상승: 안정적 임대수익 구조가 자산 가격에 반영
외국인 환자 200만 명 시대가 떠받치는 수요
메디컬 수요의 뒤에는 의료관광이 있다. 2025년 방한 외국인 환자는 약 201만 명으로 처음 200만 명을 넘어섰다. 의료관광 소비금액은 약 1.7조 원으로 5년 새 약 12배 늘었다.
보건복지부 통계를 보면 증가 속도가 더 뚜렷하다. 외국인 환자는 2023년 61만 명에서 2024년 117만 명, 2025년 201만 명으로 3년 연속 역대 최대 실적을 경신했다. 2009년 통계 집계 이후 처음 연 200만 명을 돌파한 해가 2025년이다. 같은 해 한국을 찾은 외국인 환자의 국적은 201개국에 달했고 서울 집중도는 87.2%로 집계됐다. 산업연구원은 2025년 외국인 환자와 동반자의 지출이 22조8000억 원 규모의 경제적 파급효과를 냈다고 추정했다.
진료과목은 뷰티 중심, 국적은 다변화
외국인 환자의 진료과목은 피부과(63%)와 성형외과(11%) 등 뷰티 관련 분야가 74%를 차지했다. 강남에 피부과와 성형외과가 밀집한 이유가 수치로 확인되는 셈이다.
국적별로는 일본과 중국이 각각 약 30%로 비슷한 비중을 보였다. 여기에 대만 비중이 2019년 0.5%에서 2025년 9.2%로 커지는 등 근거리 인접국 중심으로 수요 기반이 다변화되고 있다. 특정 국가에 쏠린 구조에서 벗어나면 외부 변수에 따른 변동성도 줄어든다.
의료관광 수요가 서울에 집중되는 현상은 클리닉 임차 수요가 특정 상권으로 몰리는 결과로 이어진다. 진료과목이 뷰티 중심인 만큼 입지 선택에서도 브랜드 인지도와 유동인구, 교통 접근성이 함께 고려된다.
보고서는 온라인 후기와 SNS에서 시작된 관심이 강남 클리닉 방문과 재방문으로 이어지는 선순환 구조도 확인했다고 밝혔다. 시술 후기가 다시 콘텐츠로 유통되면서 신규 수요를 끌어오는 흐름이다.
호텔도 ‘메디컬 스테이’로 진화한다
의료관광 수요는 호텔로도 확장되고 있다. 숙박과 의료를 결합한 체류형 모델인 ‘메디컬 스테이’가 등장했다. 시술 전후 회복 기간까지 한 공간에서 머무는 수요를 겨냥한 형태다.
강남의 한 호텔은 지하 1층 약 500평에 의원을 들였다. 도심의 한 호텔은 기획 단계부터 호텔과 의원을 결합한 복합공간으로 설계됐다. 도심의 또 다른 호텔은 8~9층 객실 일부를 의료·웰니스 공간으로 전환했다.
메디컬 테넌트는 유휴 공간을 활용한 안정적인 임대수익에 숙박과 연계된 F&B·리테일·뷰티 소비를 더해 호텔의 수익 구조를 다변화한다. 객실 가동률에만 의존하던 수익 모델에 임대수익이 붙으면서 자산가치 상승 기대로도 이어질 수 있다.
다음 무대는 성수·도산·한남
메디컬의 성장은 강남에 머물지 않는다. 2025년 메디컬 매출은 명동에서 110%, 홍대에서 295% 증가했다. 매장 수도 각각 25%, 14% 늘었다.
보고서는 상권을 두 유형으로 나눠 봤다. 강남·홍대·명동은 관광수요 기반으로 이미 검증된 시장이다. 성수·도산·한남은 프리미엄 수요 기반의 하이엔드형 시장으로 메디컬을 흡수하고 있다. 같은 업종이라도 어느 상권에 들어가느냐에 따라 타깃 고객과 가격대, 공간 전략이 달라진다는 의미다.
신흥 상권의 조건도 달라지고 있다. 성수와 도산공원, 한남동은 임대료 수준이 높은 대신 브랜드 노출 효과가 크고 체류 시간이 긴 소비층을 갖췄다. 이들 상권에서는 대중적인 가격대의 시술보다 프리미엄 시술과 멤버십 기반 운영이 자리를 잡을 가능성이 거론된다. 반대로 관광수요 기반의 강남과 명동, 홍대는 접근성과 다국어 응대 역량, 외국인 결제 편의성이 입점 성패를 가르는 변수로 꼽힌다. 상권 선택이 곧 고객 구성을 결정하는 셈이다.
쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 리테일 임대차 그룹 총괄 윤화섭 상무는 “메디컬은 이제 진료 공간을 넘어 상권의 소비와 건물 전체의 가치를 함께 끌어올리는 핵심 업종”이라며 “건물주와 호텔 운영사는 메디컬 테넌트를 임대 면적이 아니라 자산 전체의 수익 구조를 바꾸는 요소로 봐야 한다”고 말했다.
윤 상무는 이어 “메디컬의 다음 성장은 어디에 들어가느냐보다 어떤 수요와 만나느냐에서 시작된다”며 “상권의 성격에 맞는 입점 전략이 앞으로 자산가치를 좌우할 것”이라고 덧붙였다.
서울 리테일 시장 전반이 함께 살아났다
강남의 메디컬 집중 현상은 서울 리테일 시장 전반의 회복 흐름과 맞물려 있다. 쿠시먼앤드웨이크필드가 앞서 발표한 2026년 2분기 리테일 시장 자료를 보면 서울 6대 주요 가두상권의 평균 공실률은 8.5%였다. 전 분기보다 0.3%포인트, 전년 동기보다 1.9%포인트 내려간 수치다. 명동의 2분기 공실률은 4.4%까지 떨어졌다.
회복을 끌어낸 축은 외국인 소비다. 2026년 상반기 한국을 찾은 외래관광객은 1071만 명으로 반기 기준 역대 최대치를 기록했다. 2분기에만 약 595만 명이 들어왔다. 외국인 신용카드 소비액은 전년 동기 대비 50.8% 급증했다. 단기 팝업스토어 위주였던 일부 상권에서 대형 플래그십 매장이 늘어나는 변화도 함께 관측됐다.
관광객이 늘고 체류 중 소비가 커지는 국면에서 의료관광은 1인당 지출 단가가 높은 수요로 꼽힌다. 시술과 진료는 쇼핑보다 결제 금액이 크고 재방문 주기도 비교적 길게 이어진다. 강남 상권이 메디컬을 중심으로 재편된 배경에 이런 소비 구조의 차이가 깔려 있다.
임대 시장이 메디컬을 선호하는 이유
리테일 임대차 시장에서 메디컬 테넌트는 몇 가지 구조적 장점을 갖는다. 우선 인테리어와 의료장비 투자 규모가 커 한번 들어오면 쉽게 이전하지 않는다. 임대 기간이 길게 유지되면 건물주의 공실 리스크와 임차인 교체 비용이 줄어든다.
고층부 활용도 측면의 이점도 있다. 일반 리테일은 1층 가시성에 매출이 크게 좌우되지만 클리닉은 예약 기반 방문이 많아 중·고층부에 들어가도 집객에 무리가 없다. 임대료가 낮은 상층부를 수익 공간으로 바꿀 수 있다는 뜻이다. 강남대로 Y빌딩과 S빌딩의 매출 증가 사례도 이런 공간 재구성과 맞물려 있다.
여기에 클리닉 방문객이 시술 전후로 머물며 만드는 F&B와 리테일 소비가 더해진다. 보고서가 메디컬 테넌트를 임대 면적이 아니라 자산 전체의 수익 구조를 바꾸는 요소로 봐야 한다고 지적한 것도 같은 맥락이다.
클리닉 특화 자문 서비스 운영
쿠시먼앤드웨이크필드는 클리닉 특화 자문 서비스(C&W Clinic Advisory Services)를 운영하고 있다. 클리닉 임대차 계약 68건, 총 임대면적 1만2480평으로 동종업계 1위의 실적을 보유했다.
주요 메디컬 빌딩의 클리닉 테넌트 구성도 지원했다. 하이드파크 명동과 SR 5-4(강남·논현), H-CUBE(홍대) 등이 대표 사례다. 서비스 범위는 강남·신사·청담·도산·명동·홍대·잠실·구로 등 주요 상권의 상권 분석부터 후보 자산 발굴과 기존 매장 이전, 브랜드 확장·해외 진출 자문, 입주 공사 관리까지 원스톱으로 제공된다.
‘알던동네 다른동네’ 시리즈는 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아가 상권별 소비·공간 데이터를 교차 분석해 내놓는 리테일 심층 보고서다. 시즌4에서는 서울 3대 업무권역의 오피스 리뉴얼편과 성수편에 이어 이번 메디컬&강남편이 세 번째로 나왔다.
기업 소개
쿠시먼앤드웨이크필드(Cushman & Wakefield, 뉴욕증권거래소: CWK)는 전 세계 약 60개국에 걸쳐 350여 개 오피스와 약 5만3000명의 전문가를 보유한 임차인 및 투자자를 위한 글로벌 상업용 부동산 서비스 선도 기업이다. 2025년 서비스와 임대차, 자본시장, 가치평가 및 기타 핵심 서비스 부문에서 총 103억달러의 매출을 기록했다.
회사는 ‘끊임없는 더 나은 변화를 추구한다(Better never settles)’는 신념을 바탕으로 혁신을 이어가고 있다. 기업 문화와 성과를 인정받아 다수의 업계 및 비즈니스 관련 수상을 비롯한 다양한 평가에서 높은 신뢰를 얻고 있다. 보고서 전문은 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 공식 웹사이트에서 확인할 수 있다.