오지훈 | 기자 작성일 2026년 03월 21일
[김예림 법무법인 심목 대표 변호사] 한때 복층 오피스텔에 대한 인기가 높았다. 추가 공간을 활용할 수 있다는 점에서 지금도 단층보다 복층에 대한 선호가 이어지고 있다.
오피스텔을 분양할 때 복층 면적을 추가로 쓸 수 있지만 단층과 분양가격 차이가 크지 않다는 점을 내세워 수분양자를 현혹하는 사례가 많다. 하지만 실제 '복층 오피스텔'은 복층이 아니라 '다락'인 경우가 대부분이고, 막상 완공 후에는 생활 가능한 공간이 아닌 짐을 두는 수준의 공간만 남는 경우도 있다.
복층과 다락의 차이
원칙적으로 복층 공간으로 건축허가를 받으면 복층 공간의 면적 등이 등기부에 등재돼야 한다. 등기부에 면적이 등재되지 않은 상태에서 '복층'으로 홍보한다면 '다락'일 가능성이 높다.
다락은 설계 과정에서 부득이하게 생기는 지붕과 천장 사이 공간을 말한다. 화장실·냉난방 시설 설치가 불가하고 바닥에서 천장까지 높이도 1.5m로 제한돼 독립적 생활공간으로 쓸 수 없다. 만약 다락으로 설계됐는데 복층처럼 생활 공간으로 사용된다면 건축법을 위반한 불법건축물이 된다. 불법건축물로 적발되면 소유자는 매년 2회까지 이행강제금을 납부하거나 복층 공간을 철거해야 하며, 재매각이나 담보 대출도 어려워진다.
분양계약서에 명확히 기재해야
복층 오피스텔을 분양받을 경우 복층 공간의 면적·구조·용도 등을 반드시 분양계약서에 기재해야 한다. 홍보물만을 참고해 계약을 체결해서는 안 된다.
법원은 복층으로 홍보해 계약을 체결했더라도, 계약서에 복층 부분이 포함됐다거나 사업시행자가 이를 적극적으로 고지했다는 사실이 입증되지 않으면 분양계약 취소나 해제를 인정하지 않는 경우가 많다.
우리나라는 준공 전에 분양계약을 체결하는 선분양이 대부분이기 때문에 분양계약서를 꼼꼼히 확인하는 것이 예상치 못한 손해를 막는 가장 확실한 방법이다.